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Quali sono i costi indicativi di ristrutturazione di un ambiente interrato e il relativo ROI?

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Secondo il Cost vs. Value Report 2017 della rivista Remodeling USA, una ristrutturazione di ambiente interrati di fascia media (ovvero dove i materiali utilizzati non sono né di qualità costruttiva di base né di lusso) costa una media di circa $ 71.115 a livello nazionale e recupera $ 49.768 (o circa il 70% dell’importo speso) alla rivendita dell’immobile.

Tenuto conto delle dinamiche del mercato italiano deve essere evidenziato che, a livello nazionale, il costo a metro quadro medio nazionale può essere paragonabile a quello americano in alcune variabili e che i ROI (return of investment) in differenti aree del succitato report presentano una variabilità che va dal 53% fino all’86%.

Fondamentale è comunque considerare che costruire un’aggiunta fuori terra è costosa, mentre il seminterrato ha già un pavimento, pareti, cablaggi, impianti idraulici e un tetto, il che rende relativamente conveniente la ristrutturazione.

Come valutano i periti gli interrati ristrutturati?

Nel mercato italiano esiste il “Codice delle Valutazioni Immobiliari” (Tecnoborsa) che costituisce uno standard di valutazione uniforme e largamente condiviso, in grado di rappresentare un termine di raffronto professionale e un punto di riferimento per i valutatori italiani.

Vengono calcolati i metri quadri commerciali che, generalmente, sono il risultato di un’applicazione convenzionale di percentuali stabilite appunto dal menzionato codice e che possiamo riassumere nelle seguenti:

Mq Coperti utili fuori terra

Per il calcolo delle mura perimetrali si applica convezionalmente una maggiorazione del 10%.

 110%
Mq Coperti utili seminterrati

(comprese taverne e locali abitabili)

Altezza media minima mt 2,40

  75%
Mansarde abitabili

Altezza media minima mt 2,40

 75%
Mansarde e Sottotetti non abitabili

Altezza media minima inferiore a mt 2,40 ed altezza minima di mt 1,50

 35%
Soppalchi abitabili

(con finiture analoghe ai vani principali)

Altezza media minima mt 2,40

 80%
Verande

(con finiture analoghe ai vani principali)

 80%
Verande

(senza finiture analoghe ai vani principali)

 60%

 

 

Superfici di Ornamento (scoperte)

Valore risultante

Balconi e Lastrici solari

Calcolati fino alla superficie commerciale di mq. 25. Per l’eccedenza il 10%

 25%
Logge, Portici e Patii

Calcolati fino alla superficie commerciale di mq. 25. Per l’eccedenza il 10%

 35%
Terrazzi abitabili

Calcolati fino alla superficie commerciale di mq. 25. Per l’eccedenza il 10%

 35%
Giardini e Aree di pertinenza di “Appartamenti”

Calcolati fino alla superficie commerciale di mq. 25. Per l’eccedenza il 5%

15%
Giardini, Corti, Cortili e Aree di pertinenza  “Ville e Villini”

Calcolati fino alla superficie commerciale di mq. 25. Per l’eccedenza il 2%

10%
Giardini, Lastrici solari ed Aree di pertinenza

(non collegate ai vani principali)

Calcolati fino alla superficie commerciale di mq. 25. Per l’eccedenza il 2%

 5%

 

Superfici Pertinenze  (vani accessori)

Valore risultante

Cantine, Soffitte e Locali accessori

(non collegati ai vani principali)

Altezza minima di mt 1,50

 20%
Locali accessori

(collegati ai vani principali)

Altezza minima 2,40

 35%
Locali Tecnici

Altezza minima m 1,5

 15%
Box

(in autorimessa collettiva)

 45%
Box

(non collegato ai vani principali)

 50%
Box

(collegato ai vani principali)

 60%
Posti auto

coperti

 35%
Posti auto

scoperti

 20%

 

Appare evidente da un lato come avere dei locali interrati vivibili abbia un valore nel computo (80%) assolutamente paragonabile ai normali metri calpestabili fuori terra, dall’altro come tutte le pertinenze (box, vani tecnici, etc) non utilizzati o utilizzabili se ristrutturati possano accrescere il valore complessivo dell’immobile (ad es. un box coperto arriva a contribuire la valutazione dei metri quadri fino al 60%).

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